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房企“一哥”易人启示:单一住宅时代终结?

发布时间:2022-04-19 09:39:42 阅读: 来源:素肉厂家
房企“一哥”易人启示:单一住宅时代终结?

1月1日,2014年房地产百强销售业绩如约公布,绿地超越万科,成为新的龙头老大。与此同时,万科总裁郁亮所说的行业“天花板”也在2014年显现,以住宅为核心业务的万科,2014年销售业绩增幅仅两城,和鼎盛时期不可同日而语。房企销售规模的低速增长,一方面和绝对基数的提高有关,同时也是行业“变天”、楼市进入下半场的真实写照。

在此形势下,房企言必称“转型”。那么,对于大多数房企而言,究竟如何转型才能保持继续增长,不被行业淘汰出局。是万科、碧桂园的合伙人制度?绿地、龙湖的商办物业路线?还是华夏幸福的产业地产模式?《每日经济新闻》记者通过采访房企高管、地产机构、行业专家,对此展开了探讨。

2014年堪称中国房地产史上标志性的一年,一方面,这一年首次出现两家销售额超2000亿元的房企;另一方面,持续近十年的国内房企“一哥”宝座首次易主。

万科日前公布的销售数据显示,2014年公司实现合约销售金额2151.3亿元,同比增长21.1%。几乎就在同一时间,绿地集团宣布,公司2014年的销售金额为2408亿元,其中国内部分2255亿元,海外部分153亿元,这意味着连续多年稳居国内房企销售冠军宝座的万科,2014年被绿地拉下了马。

业内分析认为,拥有更多元化的经营业态,是绿地得以超过万科的最重要原因。这也引发了行业的思考,随着住宅市场的“天花板”渐行渐近,大型房企如何实现华丽转型,以便在未来5~10年继续保持稳定增长?

在中信证券房地产分析师陈聪看来,无论是出于可持续发展还是提高估值的需要,龙头房企都应该对转型未雨绸缪。虽然住宅市场的新房相关业务景气度即将见顶,但商业地产、社区服务、养老地产等细分领域依然是一片蓝海,这些领域中绝大多数并没有形成成熟和可靠的盈利模式中国风海报
,这将成为行业龙头最好的转型切入点。

单一住宅时代终结/

万科多年来专注于住宅项目开发的发展思路一度备受业界推崇,如今随着销售冠军的宝座旁落,单一住宅的时代或许已经终结。

根据克而瑞统计,2014年前三季度,绿地与万科的销售金额持平,真正拉开差距是在第四季度,一方面,绿地多个海外项目自11月起陆续开售并热销,如悉尼绿地中心实现超过40亿元的销售金额,北悉尼绿地珑玺首批成交8亿元,伦敦绿地兰姆公寓首次开盘销售5.25亿元,多伦多项目开盘即实现7亿元销售金额等,全年海外业务销售总额达到152亿元。

另一方面,商业地产的大宗交易同样功不可没,高端写字楼一直是绿地的明星产品,整栋出售是其主要操作套路,尤其是绿地在上海徐汇滨江、卢湾滨江、北外滩等地区的写字楼项目,由于总价较高,整栋销售对业绩的提振作用非常明显。

“绿地在产品类型的多元化方面起步更早,成熟产品较多,又擅长与政府合作,因此在住宅以外的产品上比万科更有优势,这是公司登顶2014年销售榜的关键。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者。

事实上,随着住宅市场“天花板”渐行渐近,行业增速整体放缓的势头愈发明显。以2014年为例,虽然当年诞生了两家2000亿级房企,但千亿级企业总数并未增加。与之相对,2014年20家典型房企销售业绩同比增长18%,增速相比2013年下降7个百分点,且重点房企中逾半没有完成年度销售目标。

“房企所能达到的规模由行业决定,而行业的规模最直接的决定因素便是人口,消费群体的总量越大,可支撑的房地产规模就越大。”朱一鸣认为。

国家统计局数据显示,中国劳动年龄人口在2012年达到顶峰。老年人口数量的上升和新生儿的下降使得潜在的住房需求不断减少。因此,对于大型房企而言,达到一定规模后或许应该停下来,想想千亿之后简约海报
的路应该怎么走。

寻找下一个蓝海/

新城控股高级副总裁欧阳捷指出,越来越多大型开发商深知转型的迫切性,并积极在产业链上找机会开展多元化业务。在中国经济即将迎来消费升级与人口老龄化的背景下,以商业地产、社区服务、养老地产为主的细分市场在未来5~10年将迎来高速增长。

“随着中等收入人群的增加,中国经济将进入消费时代,消费力的增长将带动租金上涨,因此商业地产在未来十年蕴藏着巨大的机会。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,虽然目前线下零售受电商冲击陷入低迷,但O2O(线上对线下)有望成为商业地产转型的关键以万达为例,它已经成功联合腾讯、百度打造电商平台,能导入后者巨大的线上流量,随着未来数百家万达广场陆续开业,这批数量庞大的购物中心不仅是客户的线下入口,同时还能担任物流基地,实现8公里以内免费配送。因此,一旦线上线下完成衔接,万达便拥有足够的资本叫板阿里巴巴等电商巨头。

尽管目前购物中心面临供应过剩的威胁,但欧阳捷的团队调研发现,全国83.5%的购物中心均扎堆在一二线经济发达城市,数量庞大的三四线城市目前的商业业态仍以百货、步行街为主,购物中心存在巨大的供应缺口,这类城市能为开发商提供约10年的“跑马圈地”时间,待物业经过培养期后,房企还可以通过O2O等新技术提升经营效果,从而带来源源不断的租金收入。

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本文来自家居装修知识网房企“一哥”易人启示单一住宅时代终结?